Le royaume magique de Disney au centre-ville de Manhattan – Commercial Observer

Le royaume magique de Disney au centre-ville de Manhattan - Commercial Observer
 

Le 15 juin 2018, Walt Disney Co. a clôturé la vente de deux campus de l'Upper West Side avec neuf parcelles totalisant 1,155 milliard de dollars. Silverstein Properties, le développeur de Manhattan qui est peut-être mieux connu pour ses tours du World Trade Center, était l’acheteur du centre de production et de production de la côte est du groupe de divertissement basé à Burbank, en Californie.

Parallèlement, Disney s’arrangea également avec Silverstein pour céder à bail les propriétés - qui couvrent essentiellement un complexe contigu allant de Central Park West à Columbus Avenue et comprenant 47 rues 66ème Ouest et 54ème rues 67ème Ouest - pour une période de cinq ans.

En effet, au milieu de ces deux transactions, Disney avait conclu un bail foncier d'une durée de 99 ans, d'une valeur de 650 millions de dollars, pour la collecte de parcelles délimitées par les rues Hudson, Varick, Spring et Vandam à Hudson Square, à Manhattan. Disney loue les parcelles - connues collectivement sous le nom de 4 Hudson Square - à Trinity Church, son propriétaire depuis des siècles, et à ses partenaires minoritaires, et envisage de construire un siège social gigantesque sur place.

Nous n'avons pas encore terminé.

Selon des analystes et des courtiers familiers avec Disney, ces changements à Manhattan découlent en grande partie de l'acquisition par la société de plus de 71 milliards de dollars de composants de 21st Century Fox et de sa concurrence avec des sociétés comme Netflix. L'augmentation du nombre d'options de diffusion en continu produites par Disney a été générée en interne.

Ces modifications soulignent également l'ampleur de l'investissement et du développement de Disney, et le fait que ses transactions peuvent ouvrir des opportunités à d'autres.

A souris qui rugit

La première règle en matière d'investissement et de développement immobiliers de Disney est peut-être qu'il n'y a pas d'immobilier et d'investissement de Disney.

La société elle-même a refusé les demandes répétées de commentaires et d'éclaircissements sur ses avoirs et ses projets. Les courtiers qui ont déjà travaillé avec la société ou qui connaissent bien ses relations commerciales ont également refusé la citation.

Silverstein Properties, acheteur de Disney dans l’Upper West Side, a refusé de commenter toute négociation avec la société. Eastdil Secured, le courtier qui représentait Disney sur les transactions, a également décliné. La branche immobilière de Trinity Church et Hines, l'un des partenaires de Hudson Square à Houston, basé à Houston.

Un courtier connaissant bien Disney a décrit la société comme ayant une réputation bien loin dans le secteur de l'immobilier commercial. de mousey mais plutôt un «client très difficile» - ajoutant rapidement que d'autres conglomérats de divertissement n'étaient pas nécessairement plus faciles à conseiller.

La société, comme d'autres, est connue pour exiger des accords de confidentialité avec ses partenaires dans le cadre de transactions immobilières, et il y a cette timidité évidente de la presse, qui s'étend non seulement à Disney, mais aussi à ceux qu'elle retient pour son activité.

Un autre courtier a déclaré que, malgré sa puissance, Disney avait les mêmes besoins et faisait face à de nombreux défis d’autres grandes entreprises, notamment celles de la technologie et des nouveaux médias.

Le président et chef de la direction de Disney, Bob Iger, a déclaré: "Disney et ses proches doivent être situés dans des zones urbaines où les bassins de talents et l'infrastructure nécessaire, y compris un espace commercial plus moderne, ou le potentiel pour un tel espace", ont tendance à apparaître. autant dans une déclaration de juillet 2018 sur les accords Hudson Square-Upper West Side.

«Cette décision représente un pas en avant historique vers notre vision à long terme de nos opérations à New York», a déclaré Iger. "Le quartier de Hudson Square est en train de devenir rapidement un pôle dynamique et innovant pour les médias, la technologie et les autres entreprises créatives."

Il a raison. Six mois après l’accord de Disney, Google a annoncé la location d’espaces à Hudson Square dans le cadre d’un campus de 1,7 million de pieds carrés prévu par sa société mère, Alphabet, à Manhattan. WNYC et Viacom figurent parmi les autres locataires de Hudson Square.

Le campus de Disney sera une affaire tentaculaire. Il abritera à terme le siège social d’ABC et de son affilié local WABC, ainsi que des studios de production et des bureaux d’émissions telles que The View et Live With Kelly et Ryan.

 Immobilier commercial de Disney New York City
Le centre-ville est en train de devenir Territoire Disney. Luca Romeo

Le royaume en pleine expansion

Le développement de Hudson Square, dont la construction nécessitera environ cinq ans, sera rejoint par une multitude d'actifs immobiliers dans le monde entier, principalement aux États-Unis. .

Il existe des parcs à thème, dont Disney World à Orlando (28 000 acres) et Disneyland à Anaheim (500 acres), ainsi que Disneyland Paris, Hong Kong Disneyland et Tokyo Disneyland. Parmi ces parcs et d’autres, on trouve des hôtels, des colocataires, des condos et des parcs thématiques, tels que le centre Epcot de 305 acres de Disney World.

En 2011, Disney a ouvert les premières parties de Golden Oak, un complexe résidentiel situé à Lac Buena Vista, Floride, à côté de Disney World. Ses près de 300 maisons commencent à 2 millions de dollars chacune. Et au sein de Golden Oak, vous trouverez les Four Seasons Private Residences Orlando, une collection de maisons desservies par la célèbre marque d’hôtels.

Voyez ensuite le centre de production et de production de 51 hectares situé à Burbank. Les frères Roy et Walt Disney ont acheté l'étendue de la ville en 1938 pour un dépôt de 10 000 dollars et un total de 100 000 dollars (en 1938), selon le fan club officiel de Disney. Le complexe - ses bureaux, sonorisation et autres installations - sert de siège à un kaléidoscope des filiales de la société Walt Disney, cotées en bourse, comprenant notamment Marvel Studios, Pixar, Touchstone, Disney Music, Lucasfilm et Walt Disney Studios Motion Pictures.

Des centaines de points de vente Disney dans le monde sont également annoncés (l'annonce de l'ouverture en 2015 à Shanghai est estimée à environ 310), dont un magasin d'environ 51 000 pieds carrés situé à 1540 Broadway à Times Square.

La société n'a pas répondu aux demandes adressées à clarifier ses avoirs au-delà de ce qui était disponible dans les rapports de presse, les déclarations de sociétés et les dépôts publics. Cependant, la majeure partie des actifs immobiliers de Disney semble se trouver dans les centres de production et d'entreprise de Burbank et de Manhattan, ainsi que dans et autour des parcs à thème.

Quant aux liquidités que Disney pourrait puiser dans les transactions immobilières, une valeur mobilière et le dépôt auprès de la Exchange Commission pour l'exercice clos le 29 septembre 2018, indiquaient un bénéfice net avant impôt de 601 millions de dollars provenant de la vente de «biens immobiliers, droits de propriété et autres» - bien que la majeure partie de cette somme provenait des accords de Manhattan au printemps précédent. La capitalisation boursière de Disney s'élevait à plus de 236 milliards de dollars à la fin d'avril.

Rejoindre le courant

L’acquisition des entités 21st Century Fox a été clôturée le 20 mars, presque un an après le déménagement de Disney à Manhattan. Comme dans le cas des actifs immobiliers de la société, les acquisitions de Fox actuellement sous tutelle de Disney sont vastes et variées.

Il comprend les activités de production de films de 21st Century Fox, notamment Twentieth Century Fox et Fox Searchlight Pictures; ses unités créatives de télévision, y compris FX Productions et Twentieth Century Fox Television; et la participation de Fox dans Hulu, qui, avec celle existante de Disney, donne à la société le contrôle du service de diffusion en continu réservé aux abonnés.

Certains analystes s’interrogent sur les besoins de Disney en matière d’immobilier. La société devrait ouvrir et absorber de l'espace dans ses centres côtiers du sud de la Californie et de New York dans le sud de la Californie, dans le but de remuer sa nouvelle écurie, a déclaré un courtier. Appelez cela une sorte d'effet d'entraînement d'un colosse d'affaires en transition de son rôle traditionnel de parc à thème et de réalisateur à une production plus numérique et en ligne.

Par exemple, le complexe Hudson Square devrait héberger non seulement ABC mais également les services de streaming de Disney. , qui passera de l’espace au Chelsea Market de Manhattan. Cette initiative suivra des projets plus imminents visant à lancer cet automne un service de diffusion en continu réservé aux abonnés, au contenu original, appelé Disney +. Par anticipation, la société tire lentement son contenu de Netflix.

Netflix envisage elle-même de dépenser 100 millions de dollars pour étendre sa présence à New York, notamment via un nouveau centre de production à Bushwick, Brooklyn. Netflix et des représentants de l'État ont annoncé l'extension fin avril, environ un mois après la conclusion de l'accord Disney-21st Century Fox.

Le moment choisi pour le faire n'était probablement pas une coïncidence. Divers reportages dans les médias opposent les efforts renouvelés de Disney dans les médias numériques à ceux de Netflix et d'Amazon, qui lui-même était récemment - et célèbre - à la recherche de beaucoup plus de biens immobiliers.

Une autre partie de l'effet de contagion est ce qui pourrait arriver. aux propriétés 21st Century Fox maintenant que Disney a absorbé une grande partie de cette société. Un courtier a déclaré que le lot de plus de 50 hectares de Century City à Los Angeles - que Fox avait retenu dans l'accord Disney - pourrait se retrouver sur le marché de la vente d'investissements, un candidat de choix pour le réaménagement.

Irvine Co., qui loue le Fox a refusé de commenter, mais le site Web d'Irvine indique que la société "s'est engagée à détenir à long terme" ses actifs, qui incluent vraisemblablement Century City.

Un tel commerce pourrait porter ses fruits pour tous. À la fin du mois de décembre, CBS a vendu son siège social de 25 hectares Television City à Los Angeles à Hackman Capital Partners, un développeur basé à Los Angeles

Pour Disney, les spéculations vont bon train, à mesure que ses plans pour Hudson Square, notamment la démolition des bâtiments existants. Comme l'a dit un courtier: «Il y a beaucoup de points d'interrogation avec Disney."